NOMINA DELL’AMMINISTRATORE E ACCETTAZIONE DELL’INCARICO

Spazio UNAC

IL CONDOMINIO NOMINA IL NUOVO AMMINISTRATORE, DA QUALE DATA INIZIA IL SUO INCARICO?

Partiamo col citare l’art. 1129, comma 14, c.c. “l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve esplicitare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta” L’amministratore sarà dunque tenuto, nel momento dell’accettazione, a proporre un preventivo, ovviamente scritto, il più possibile specifico e minuzioso, tale preventivo dovrà essere uguale a quello proposto e accettato dai condomini nel verbale di nomina.

Ma quando cessa il rapporto con il vecchio amministratore ed inizia l’incarico (e la responsabilità) del nuovo amministratore?

In caso di nomina, a cui per legge deve seguire l’accettazione da parte del nuovo amministratore, il professionista revocato si trova in un classico caso di prorogatio imperii, nel quale, secondo quanto previsto dall’art. 1129 comma 8, dovrà provvedere alla consegna in tempi brevi della documentazione del condominio e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza percepire alcun compenso.

Quindi da quale momento diventa responsabile il nuovo amministratore?

CASO PRATICO

Nel Condominio “A” in data 4 marzo 2015, l’assemblea nomina il nuovo amministratore, non presente all’assemblea. Dopo averne ricevuto comunicazione, il nuovo amministratore, in data 16 marzo 2015, comunica con lettera la propria accettazione dell’incarico, alla quale allega il preventivo dettagliato del proprio compenso.

La nomina produrrà i suoi effetti di responsabilità civile dell’amministratore da quest’ultima data, anche se di fatto l’amministratore nominato non avesse ancora ricevuto la documentazione dal precedente amministratore.

Diverso è se l’amministratore nominato fosse presente in assemblea, in quel caso, il momento di accettazione è contestuale al momento di nomina, e deve essere verbalizzata citando anche il compenso dettagliato del professionista incaricato, in questo modo produrrà immediatamente gli effetti di responsabilità.

Ricordiamo che in ogni caso è fondamentale per l’amministratore nominato reperire la documentazione condominiale in tempi brevi, con la possibilità di ricorrere alla procedura d’urgenza ex art. 700 nei confronti dell’amministratore uscente.

UNAC – Unione Novarese Amministratori Condominiali

Per informazioni    unac@confcommercio.net

ASCOM NOVARA  tel. 0321614411

 

CONDOMINO NON FARE LO STRUZZO – L’ASSEMBLEA

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L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Quante volte avrai pensato “Noo.. stasera c’è la riunione di condominio che barba!! Ma sì, do la delega al vicino tanto sono le solite cose”

Magari non hai neanche letto attentamente l’ordine del giorno, il consuntivo e il preventivo che ti sono stati allegati. La prima cosa da sapere, è che i padroni di casa sono i condomini, non l’amministratore. Pertanto la tua presenza all’assemblea è fondamentale, perché è proprio lì che il proprieta2rio esprime il suo voto, la sua opinione e la sua approvazione all’operato dell’amministratore. Lo sai da cosa è composto il Rendiconto Condominiale?

L’ art. 1130bis Codice Civile, al comma 2, dice “Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Questo perché il condomino deve sapere cosa è pagato e cosa no, non solo le spese relative all’esercizio passato (il cosiddetto CONSUNTIVO), il condomino deve sapere quanti soldi ci sono sul conto corrente, in cassa, negli eventuali fondi di riserva e come è stato gestito il condominio, l’amministratore, tramite questi documenti, rende chiara la posizione del condominio e dei condomini.

Le Deleghe – E’ molto importante, se non si può essere presenti all’assemblea, delegare un altro condomino, IN FORMA SCRITTA, tramite il modulo che normalmente l’amministrato
re allega alla convocazione, questo per garantire la presenza dei millesimi di proprietà. Sulla delega si può anche specificare il proprio voto sui punti all’ordine del giorno. Il delegato consegnerà la delega all’amministratore 
prima che inizi l’assemblea. Le deleghe verbali NON SONO VALIDE.

Quando deve essere convocata l’assemblea per l’approvazione del Rendiconto

di Gestione? Entro 180 giorni dalla chiusura della gestione, ai sensi dell’art. 1130, punto 10), Codice Civile, oppure entro il termine stabilito dal Regolamento Condominiale, solitamente più restrittivo.

L’Onorario dell’amministratore Ad ogni accettazione di nomina e rinnovo incarico, l’amministratore deve specificare analiticamente pena nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. (art. 1129 Codice Civile). Le cifre non ricomprese, previste o deliberate dall’assemblea, non devono essere pagate dai condomini; se presenti nel consuntivo, possono essere contestate dai condomini in sede di approvazione assembleare.

RICORDATI CHE

  • Chiedere spiegazioni è un tuo diritto
  • Visionare tutti i documenti (previo appuntamento) è un tuo diritto.
  • Dal 2015, l’amministratore deve aggiornarsi OGNI ANNO ENTRO IL 9 OTTOBRE, frequentando un corso di 15 ore secondo quanto previsto dal D.M. 140/2014 e presentare attestato di frequentazione a tale corso, in mancanza perde il requisito previsto dalla norma e puoi rifiutarti di pagargli il compenso.
  • Il Condominio può vincolare la nomina dell’amministratore chiedendogli di sottoscrivere polizza assicurativa RC
  • La convocazione dell’assemblea è valida SOLAMENTE se inviata con raccomandata, fax o PEC almeno 5 giorni prima della prima convocazione.
  • Hai tempo di contestare il verbale entro 30 giorni dall’assemblea se eri presente o dalla ricezione del verbale se eri assente, la contestazione va fatta a mezzo Raccomandata a mano, posta raccomandata, fax o PEC.