CORSO DI AGGIORNAMENTO AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO DM 140/2014


CORSO

CORSO AGGORNAMENTO PER AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO

 

 

SONO IN CHIUSURA  le iscrizioni al corso di aggiornamento obbligatorio di 15 ore per gli amministratori di condominio previsto dal decreto ministeriale n. 140/2014.

 

I moduli saranno di 3 ore/cad.
Il costo è di 200,00 € + IVA 
per Associati ASCOM/UNAC 140,00€ + IVA
Il corso e l’esame finale  si svolgeranno presso gli uffici Ascom di Novara di via Paletta,1assoform_logo

 

 

Per informazioni e iscrizioni telefonare al numero 0321/614437 oppure scrivete alla mail altopiemonte@confcommercio.net

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CONDOMINO NON FARE LO STRUZZO, INFORMATI!! – La delega assembleare

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LA DELEGA ASSEMBLEARE

QUANDO, COME E PERCHE’

 

 

Spesso capita che decidiamo di non andare all’assemblea condominiale… COSA SUCCEDE?

Innanzitutto ricordiamo che è fondamentale la nostra presenza alle assemblee, perché siamo NOI che votiamo per decidere cosa si vuole o non si vuole fare nel NOSTRO condominio.

MA SE PROPRIO DECIDIAMO DI NON ANDARE COSA FACCIAMO?

È sempre bene delegare un’altra persona a rappresentarci in assemblea, questo per permettere di raggiungere i millesimi necessari per la sua valida costituzione e per deliberare su alcune importanti decisioni nel condominio anche perché per determinate delibere servono le “teste” non solo i millesimi. Ogni delega vale per una persona (testa). Un condomino con due deleghe= 3 teste.

Di seguito troverete dei chiarimenti su come delegare un’altra persona in assemblea.

tempFileForShare_2016-03-30-12-04-59COME FARE LA DELEGA Solitamente l’amministratore ci allega, in calce alla convocazione, la delega da compilare. Normalmente è una delega generica che rende libero e valido l’operato del delegato. In questo modo vi va bene qualsiasi cosa deciderà chi vota per Voi.

 

A CHI FARE LA DELEGA fatte salve alcune disposizioni del vostro regolamento condominiale, la delega può essere fatta a chiunque.

 

 

 

POSSO DECIDERE IO COME VOTARE?

Assolutamente SI’, potete nella delega apporre il Vs voto specificando la vs intenzione di voto su ogni punto all’ordine del giorno.

PUO’ IL MIO DELEGATO DELEGARE UN’ALTRA PERSONA?

NO, a meno che nel momento di compilazione della delega voi sottoscriviate che autorizzate la cosa.

PUO’ IL DELEGATO VOTARE ARGOMENTI NON PRESENTI NELL’ORDINE DEL GIORNO?

NO se vota su un argomento estraneo, il suo voto potrà essere annullato dal suo delegante.

POSSO DELEGARE L’AMMINISTRATORE?

NO, con la nuova legge 220/12 entrata in vigore nel 2013 non è più possibile delegare l’amministratore.

SONO PROPRIETARIO DI PIU’ APPARTAMENTI POSSO FARE DELEGHE A PERSONE DIVERSE?

NO, la delega non è frazionabile, pertanto il condomino proprietario di più unità immobiliari può conferire una sola delega.

QUANTE DELEGHE PUO’ AVERE OGNI CONDOMINO?

Fino a 20 unità, salvo che il regolamento condominiale disponga diversamente, non vi è un limite nelle deleghe. Oltre i 20 partecipanti al condominio, la Legge 220/12 dice che il delegato non può ricevere un numero di deleghe superiore a un quinto del complessivo numero di “teste” di cui si compone il condominio o che superino un quinto del valore dell’edificio (200 millesimi).

 

 

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CONDOMINO NON FARE LO STRUZZO – Quanto dura l’esercizio del condominio?

disegno 2L’ amministratore non ha convocato l’assemblea per l’approvazione del consuntivo dell’anno scorso, sollecitato, risponde con una lettera nella quale sostiene di non riuscire  a convocarci, mandando in allegato il consuntivo e il preventivo con il piano rate  da versare comunicando che l’anno prossimo farà assemblea per l’approvazione del consuntivo dell’anno scorso e di quest’anno. È normale?  (lettera firmata)

 

L’esercizio di un condominio ha durata di un anno, non sempre scade il 31 dicembre ma ha SEMPRE durata di un anno. Alla fine di ogni esercizio l’amministratore deve convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale, entro 180 giorni dalla chiusura (art. 1130 punto n. 10)). Se non lo fa, è passibile di revoca da parte dei condomini per grave irregolarità fiscale, così come previsto dall’art. 1129 del codice civile.

 

TribunaleÈ bene sapere che se i consuntivi non vengono approvati e ci sono dei condomini morosi, verso di loro non è possibile agire in giudizio per il pagamento delle somme dovute, in quanto solo i consuntivi ed i preventivi approvati con regolare assemblea costituiscono il titolo esecutivo per il pagamento. Ecco perché è molto grave se l’amministratore non provvede in tal senso.

 

 

Consigliamo il nostro lettore di inviare al proprio amministratore una raccomandata, che deve essere firmata da almeno 2 condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio, nella quale richiedere la convocazione ex art. 66 delle Disp. Att. del c.c.; dato il comportamento dell’amministratore, valutate se rinnovare il suo mandato. Nella raccomandata inviata all’amministratore è bene indicare quali sono i punti che si vogliono trattare nell’O.d.G.  Se l’amministratore entro 10 gg non provvede, possono convocarsi i condomini stessi con avviso di convocazione che contenga specifico ordine del giorno, data luogo ed ora della prima e della seconda convocazione e deve essere inviato a TUTTI i condomini a mezzo raccomandata a mano, raccomandata A-R, PEC o fax. Se fino ad oggi nessuno avesse pagato le rate, il Condominio potrebbe trovarsi in una situazione debitoria verso i fornitori con rischio di chiusura utenze, è quindi fondamentale che il nostro lettore si consulti con altri condomini e proceda tempestivamente chiedendo nota dei saldi del conto corrente.

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CONDOMINO NON FARE LO STRUZZO – occupazione spazi comuni

Un lettore ci chiede

disegno 2Può un condòmino installare a sue spese una piscina nel giardino condominiale senza chiedere il permesso? Se lo fa e la stessa viene utilizzata anche da altri condomini, ma non da tutti, è giusto ripartire su tutto il condominio la spesa dell’acqua consumata per la piscina? (lettera firmata)

 

PiscinaInnanzi tutto in casi come questo è bene che l’amministratore venga subito avvisato formalmente in modo che possa accertare di persona quanto sta accadendo. Ovviamente occorre sempre fare riferimento in primis al regolamento di condominio, che contiene le norme sull’utilizzo dei beni condominiali. La norma stabilisce che l’utilizzo degli spazi comuni è in relazione alla normale destinazione d’uso e, in ogni caso, senza pregiudicare in modo rilevante l’utilizzo che gli altri condomini possono fare del medesimo bene (ad esempio: il singolo condomino abitante al piano terreno non potrà recintare una parte di giardino impedendo così agli altri condomini di accedervi).

La legge consente ai singoli condomini di effettuare autonomamente sulle parti comuni due tipi di intervento:

  1. l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva,
  2. l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili.

Se questi interventi però comportano delle modificazioni delle parti comuni, l’interessato deve avvisare preventivamente l’amministratore specificando quali lavori devono essere effettuati e con quali modalità di realizzazione. In questo caso l’assemblea può stabilire (con deliberazione a maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno i due terzi del valore dell’edificio) che l’interessato segua delle modalità alternative di realizzazione dell’intervento, e che subordini l’esecuzione dei lavori a garanzie per gli eventuali danni cagionati alle parti condominiali.

 

Il caso di chi ci scrive non rientra nelle due suindicate ipotesi, pertanto è assolutamente contestabile sia la maggiore spesa di acqua su tutti i condomini che l’arbitraria installazione della piscina.

 

Tribunale  Utilizzo parti comuni – sentenze

 

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CONDOMINO NON FARE LO STRUZZO – E’ POSSIBILE REVOCARE L’AMMINISTRATORE CON UNA SEMPLICE ASSEMBLEA?

 

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È possibile revocare l’amministratore con una semplice assemblea?

 

La Revoca assemblare è possibile, ai sensi dell’art. 1129 c.c. che così definisce: “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.
Ciò vuol dire che, anche il giorno dopo la sua nomina, i condòmini potrebbero, per assurdo, decidere di riunirsi per deliberare la revoca dell’amministratore, anche senza darne espressa motivazione. La revoca è validamente deliberata se la decisione è adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (vale a dire 500 millesimi).

Fate bene attenzione che devono esserci entrambe le condizioni, non basta la sola maggioranza dei millesimi, altrimenti la delibera non è valida. Controllate inoltre il regolamento condominiale, se presente, potrebbe prevedere maggioranze diverse per la nomina o la revoca, nel qual caso dovranno essere rispettate le maggioranze da regolamento.
La convocazione dell’assemblea dovrà essere eseguita nel rispetto di quanto disposto dall’art. 66, disp. att. c.c. ovvero, due condòmini, che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio(166,67/1000), dovranno chiedere all’amministratore in carica, con raccomandata, di convocare l’assemblea per la sua revoca, se entro 10 gg egli non vi provvede, potranno essere gli stessi condomini ad autoconvocarsi ma, attenzione, l’avviso di autoconvocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, dovrà essere comunicato a TUTTI i condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e dovrà contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione in prima e seconda convocazione. In mancanza di questa procedura, gli assenti e i non convocati potranno impugnare tale delibera per difetto di convocazione ex art. 66.

È bene infine ricordare che, se da un lato la Legge 220/2012 permette ai condomini di revocare in ogni tempo il proprio amministratore, in caso di mancanza di una giusta causa o di gravi inottemperanze a fondamento della revoca, i condomini potrebbero vedersi costretti a rifondere all’amministratore l’onorario pattuito con il mandato. (Sentenza Cassazione. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).

 

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SPAZIO UNAC – LE TERMOVALVOLE NEL CONDOMINIO

E’ obbligatoria l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore?Spazio UNAC

La contabilizzazione del calore con l’installazione dei sistemi di termoregolazione, quali ad esempio le valvole termostatiche con ripartitori, è obbligatoria. La Regione
Piemonte ha fissato, con Dgr. n. 41-231 del 4/8/2014, il termine ultimo per l’installazione al 31/12/2016. In caso di interventi sull’impianto termico, quali ad esempio la sostituzione della caldaia o l’allacciamento al teleriscaldamento, l’adozione dei suddetti sistemi deve avvenire contestualmente. Poiché la Regione Piemonte ha spostato più volte il termine ultimo per l’installazione delle cosiddette “termovalvole”, molti sono ancora i Condomìni che non vi hanno ancora provveduto.

Cosa succede se un Condominio non si adegua entro il 31/12/16? Sono previste delle sanzioni?

Le sanzioni sono state stabilite dal D.lgs n. 102/2014, comma 7 “Nei casi in cui all’articolo 9, comma 5, lettera c) il condominio e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale che non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun radiatore posto all’interno dell’unità immobiliare sono soggetti, ciascuno, alla sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro. La disposizione di cui al primo periodo non si applica quando da una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato risulta che l’installazione dei predetti sistemi non è efficiente in termini di costi”.

Come si deve comportare l’amministratore dello Stabile? Quali sono le sue responsabilità?

Consigliamo all’Amministratore, in caso in cui in sede assembleare non ottenesse l’approvazione da parte dei condòmini per l’installazione delle termovalvole, di verbalizzarlo, specificando che tale omissione, in caso di sanzione, ricadrà sui condòmini.

CONCLUSIONI : a meno che un tecnico abilitato attesti, con una perizia asseverata, che esiste l’impossibilità tecnica ad installare i sistemi di termoregolazione, il termine rimane il 31/12/2016 ma attenzione, poiché tali operazioni vanno effettuate sugli impianti non funzionanti, è chiaro ed evidente che i lavori dovranno terminare prima dell’accensione invernale, che normalmente avviene nel mese di ottobre.


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FB UNAC NOVARA

questa rubrica la trovate anche sull’ECO DEL COMMERCIO nel Corriere di Novara del terzo giovedì del mese

CONVOCAZIONE ASSEMBLEA UNAC

Ai sensi dell’art. 16 dello Statuto di ASCOM NOVARA è convocata presso la sede di Via Paletta 1 a Novara l’Assemblea generale ordinaria dei Soci dell’Associazione di categoria UNAC, Unione Novarese Amministratori Condominiali. L’Assemblea  è convocata in prima convocazione per il giorno 21 febbraio alle ore 3.00 e in seconda convocazione per il giorno

 

Lunedì 22 febbraio 2016 alle ore 18,00

 

 con il seguente ordine del giorno

 

1.Elezione dei componenti del Consiglio Direttivo Provinciale

2.Programma attività biennio 2016-2017

3.Varie ed eventuali.

Per deleghe e candidature preghiamo di rivolgervi agli uffici ASCOM

al numero 0321614441 o alla mail altopiemonte@confcommercio.net

Elezione ass

CONDOMINO NON FARE LO STRUZZO – Le rate condominiali

disegno 2La nuova rubrica che risponde alle domande dei condòmini

a cura dell’Unione Novarese Amministratori Condominiali

 

 

“BASTA! Sono stufo di correre dietro all’amministratore!!! Adesso non pago finché non mi risolve il problema!

Quante volte abbiamoarrabbiato detto questa frase e magari dopo averla detta abbiamo smesso di pagare le rate condominiali…..Spesso le persone insoddisfatte dell’operato dell’amministratore smettono di pagare le rate e di andare alle assemblee.

Niente di più sbagliato

Perché, direte voi??  Beh, per quanto riguarda l’importanza di presenziare all’assemblea abbiamo già pubblicato un articolo che ritroverete in questo sito, ricordiamo infatti che è proprio nel verbale assemblea che si devono fare annotare le inerzie dell’amministratore e i dissensi nei confronti delle azioni prese dal condominio.

Per quanto riguarda il mancato pagamento delle rate, sappiate che non è un “dispetto” fatto all’amministratore, ma al Vostro Condominio. Le rate servono per pagare le utenze, le assicurazioni, i fornitori…. Le scadenze devono essere rispettate, perché un buon amministratore stabilisce le scadenze proprio in virtù delle previsioni di spesa.

Immaginate che TUTTI i condomini, anche con ragione di essere arrabbiati, decidano di saltare contemporaneamente una rata condominiale, magari di un condominio con riscaldamento centralizzato…

COSA SUCCEDEREBBE?

Se il condominio non ha soldi sul conto corrente, non potranno essere pagati i fornitori, le bollette di luce e gas, con il rischio, lpagheroaddove si protraesse il ritardo nei pagamenti, di chiusura delle utenze.

“ma sì, pago tutto insieme a fine anno” oppure “non ho soldi, pagherò quando posso”

Anche queste sono situazioni che potrebbero accadere. Attenzione, un buon amministratore, quando vi sottopone il prospetto delle rate da versare, lo fa sulla base delle scadenze del condominio, quindi quando vi impone delle scadenze è perché a sua volta si troverà delle forniture da pagare.

E’ MOLTO IMPORTANTE RISPETTARE LE SCADENZE, solo così si potrà avere una buona gestione.

E’ bene ricordare, che il codice civile, all’art. 1129, stabilisce che “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assTribunaleemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati  entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.” Questo significa che è OBBLIGATO ad agire contro chi, una volta approvati il consuntivo e i preventivi in assemblea, non rispetti le scadenze del piano rate e, notate bene, ENTRO sei mesi e non DOPO sei mesi.

Il condòmino deve essere parte attiva della sua proprietà, deve comunicare all’amministratore, con i giusti canali, i disservizi, i sinistri, o le irregolarità che vengono riscontrate.Una buona amministrazione condominiale dipende sì da un buon amministratore, ma è fondamentale che anche i condòmini collaborino rispettando quanto deciso da loro in assemblea.


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CONDOMINO, NON FARE LO STRUZZO – IL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE

 

disegno 2La nuova rubrica che risponde alle domande dei condòmini

 

 

a cura dell’Unione Novarese Amministratori Condominiali

 

 

 

Vi siete mai chiesti qual è il compenso del vostro amministratore?

A questa domanda rispondiamo facendo presente che il codice civile stabilisce, all’art. 1129, che l’amministratore, all’atto della nomina e del suo rinnovo, DEVE specificare ANALITICAMENTE, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Questo vuol dire che il vostro amministratore, quando viene nominato la prima volta e ad ogni rinnovo, deve fornirvi il dettaglio delle somme che intende chiedervi per il suo operato.

Cosa succede se non lo fa?

La risposta ce la fornisce sempre il codice civile, sempre secondo l’art. 1129 la mancanza del preventivo dettagliato pone a “pena di nullità” la sua nomina.

È bene ricordare che qualsiasi somma che viene addebitata dall’amministratore nel consuntivo di spesa e che non è presente nel compenso dettagliato e/o non è approvata in una successiva assemblea durante l’anno, può essere contestata e i condomini posso chiedere che venga rimborsata dall’amministratore.

Quali sono le spese che tipicamente vengono addebitate e che spesso non trovano riscontro nel compenso dell’amministratore? Sopralluoghi nel condominio, gestione sinistri, compilazione F24, spese cancelleria non documentate, spese telefoniche, spese di trasporto, assemblee straordinarie etc. etc.

Fate quindi attenzione a ciò che vi viene addebitato, non sempre queste spese sono indicate insieme al compenso; è quindi molto importante leggere bene il consuntivo ed il rendiconto che l’amministratore vi invia prima dell’assembcontolea e confrontarlo con l’onorario approvato in assemblea al momento della nomina o del rinnovo.

Un consiglio utile

è bene far allegare una copia del compenso dettagliato al verbale dell’assemblea in cui è stato approvato.

 

 

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